양도소득세 계산기 | 홈택스 현행 2026
취득일·양도일·양도가액·취득가액·필요경비·거주기간을 입력해 양도소득세를 간이 계산합니다. 기본 계산 경로는 2026년 양도분 현행 국세청(홈택스) 체계입니다.
중요 안내: 이 계산기는 교육·참고용입니다. 1세대1주택·거주·조정대상지역·일시적 2주택·중과 배제 등 법정 요건을 단순화했으며 실제 신고세액을 보증하지 않습니다. 취득·양도 시점의 법령, 경과규정, 증빙 및 사실관계를 홈택스와 세무전문가에게 반드시 확인하세요.
부동산 양도소득세 간이 계산기
기본값은 홈택스 현행(2026) 계산 경로입니다. 정부안 참고는 직접 선택할 때만 적용됩니다.
보유기간은 취득일부터 양도일까지 자동 계산합니다. 금액은 원 단위 반올림 표시입니다.
적용 시점-
보유기간 / 거주기간-
양도차익-
과세대상 양도차익-
1주택 비과세·12억 초과분 안분-
장기보유특별공제-
기본공제-
과세표준-
적용 세율·중과-
양도소득세(국세)-
지방소득세(10%)-
감면액-
예상 합계-
홈택스 현행 계산도 장기보유특별공제·1세대1주택 요건·중과 배제·단기세율·지방소득세의 세부 사실관계를 모두 판정하지 않습니다. 특히 2026-05-09까지 다주택 중과 한시 배제는 양도일·지역·요건을 확인해야 하며, 이 도구는 간이 적용입니다.
현행과 정부안 참고 구분
자동 계산은 2026년 홈택스 현행을 사용합니다. 2027년 이후 선택지는 확정 법령이 아닌 정부안 보도 내용을 비교하기 위한 참고용이며 신고 기준으로 사용하지 마세요.
- 현행 장기보유특별공제: 1세대1주택은 보유·거주 각 3년부터 연 4%씩(각 최대 40%)을 적용합니다. 거주 2년 이상 3년 미만은 거주분 8%를 참고하고, 거주 2년 미만은 일반 장특공(보유 3년부터 연 2%, 최대 30%)으로 계산합니다.
- 단기 주택 세율: 보유 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%를 적용하며 지방소득세는 별도입니다.
- 중과: 조정대상지역 다주택자의 2026-05-09까지 한시 배제 보도 내용을 날짜 조건으로 반영합니다. 이후 +20%p/+30%p는 누진세액에 과세표준을 곱해 더하는 간이 방식입니다.
2026 세제개편안 신·구 비교
아래 표는 2026년 세제개편안 관련 보도·미디어 요약입니다. ‘개정’은 정부안 기준이며 국회 확정 전 변동될 수 있습니다.
1. 장기보유특별공제 → 장기거주소득공제
| 구분 | 기존 | 개정(정부안) |
|---|---|---|
| 공제 명칭 | 장기보유특별공제 | 장기거주소득공제 |
| 기준 | 보유기간과 거주기간 함께 반영 | 실제 거주기간 중심으로 전환 |
| 1주택 공제율 | 거주 4% + 보유 4% | 2028년 거주 6% + 보유 2%, 2029년 거주 8% 중심 |
| 공제 한도 | 현행 체계 | 2028년 20억원, 2029년 10억원(안) |
2. 기본공제 250만원 → 2,500만원
| 구분 | 기존 | 개정(정부안) |
|---|---|---|
| 기본공제 | 250만원 | 2,500만원 |
| 적용 시점 | 현행 | 2027년 이후 양도분(안) |
| 요건 | 일반 기본공제 | 10년 이상 거주·양도가액 30억원 이하 1주택자 기준(안) |
3. 다주택 중과 완화 schedule: 2027·2028 후 2029년 원복
| 구분 | 기존 | 개정(정부안) |
|---|---|---|
| 2주택·조정지역 | 기본세율 +20%p | 2027년 +5%p → 2028년 +10%p |
| 3주택 이상·조정지역 | 기본세율 +30%p | 2027년 +10%p → 2028년 +15%p |
| 2029년 이후 | 현행 중과 체계 | +20%p / +30%p로 원복(안) |
4. 고령자 지방이주 감면 신설
| 구분 | 기존 | 개정(정부안) |
|---|---|---|
| 제도 | 특화 감면 없음 | 일정 요건 충족 시 감면 신설 |
| 2027년 | 해당 없음 | 50% 감면, 5억원 한도(안) |
| 2028년 | 해당 없음 | 30% 감면, 3억원 한도(안) |
| 대상 예시 | 일반 규정 | 65세 이상·1주택·보유·거주 후 비수도권 이주 등(안) |
5. 일시적 2주택 3년→2년·매입임대 축소·부득이 거주인정 3년
| 구분 | 기존 | 개정(정부안) |
|---|---|---|
| 일시적 2주택 처분기한 | 3년 | 2년으로 단축(안) |
| 매입임대 | 일부 특례·혜택 | 대상·혜택 축소 방향(안) |
| 부득이 미거주 | 사유별 제한 | 취학·근무·치료·부양 등 최대 3년 인정(안) |
| 확인 사항 | 취득·전입·양도일 | 신규주택 취득일·처분일·사유증빙·경과규정 |
연도별 한눈에 보기
| 연도 | 주요 변화 요약 | 계산기 포인트 |
|---|---|---|
| 2026 | 현행 장기보유특별공제·중과 체계 | 거주 4% + 보유 4%, 기본공제 250만원 |
| 2027 | 기본공제 확대·중과 1단계 완화·고령자 감면 신설(안) | 10년 거주·30억원 이하 1주택 2,500만원, 중과 +5/+10%p |
| 2028 | 장기거주 강화·공제 한도 20억원·중과 2단계 완화(안) | 거주 6% + 보유 2%, +10/+15%p |
| 2029 이후 | 공제 한도 10억원·다주택 중과 원복(안) | 거주 8% 중심, +20/+30%p |
※ 교육·참고용 요약입니다. 정부안 발표자료와 국회 심의, 시행령·시행규칙·경과규정의 최종 문구를 확인하세요.
댓글
댓글 쓰기